2022년 양도세 비과세 개정

▶개정안에는 시행 시기가 2022년 1월1일로 돼 있었지만 국회 논의 과정에서 '공포일'로 수정됐다. 이는 양도세 완화 조치를 공포 즉시 시행해 시장 혼란을 최소화하기 위한 것이다.

▶비과세는 1주택자에게만 , 가족 전체가 주택 하나를 가지고 있어야만 하고, 2년 이상 보유해야 해당된다. 또 서울 등 조정대상지역에서 조정대상지역 지정 이후 구입한 집이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야한다.

▶양도세 기준은 실거래가 .실제 거래되는 금액이 기준이 된다. 공시지가가 기준이 되는 종합부동산세와 구분된다. 예를 들어 5억원에 샀던 집을 10억원에 판다고 하면 바뀐 기준(9억→12억)에 따라 양도세를 내지 않아도 된다.

-12억원을 넘는 집을 팔 때는 혜택이 없나.
▶기준금액이 올라갔기 때문에 12억원을 넘는 집도 비과세 요건을 갖췄다면 양도세가 줄어드는 효과가 있다.

가령 1세대 1주택자(3년 보유·2년 거주·조정대상지역 기준)가 12억원에 산 주택을 20억원에 팔 때 현행 비과세 기준으로는 1억2584만원의 양도세를 부담해야하지만, 기준선이 상향되면 양도차익이 줄어들어 양도세도 8462만원으로 4122만원을 덜 내게 된다. 만일 10년 이상 보유·장기보유특별공제까지 적용받는다면 세 부담액은 더 줄어든다.

▶'양도 기준일' : 소유권 이전등기일과 잔금일 중 빠른날이다. 보통은 같은날 이뤄지게 되지만 다를 경우에는 둘 중 빠른날이 기준이 된다. 계약금이나 중도금 날짜 등은 관계없다.

-기준이 '실거래가'라면 더 싸게 팔아서 비과세 대상이 될 수도 있나.
▶팔려고 하는 주택 시세가 기준금액(12억원)을 조금 넘는다면 가능할 수 있다. 다만 형제 등 특수관계자 간 사고팔 때 시세보다 많이 낮게 매각한다면 거래금액이 인정되지 않고 상호 간 증여한 것으로 간주될 수 있기 때문에 주의해야한다.


▶1주택과 1분양권이 있는 상황에서 비과세 혜택이 적용 가능하다. 다만 지난해 개정 세법에 의해 분양권을 취득한 시기에 따라 '일시적 2주택'이 된다면 비과세가 안 될 수도 있다.


▶비과세로 양도세가 없는 경우에도 신고를 하는 것이 원칙이다. 다만 비과세로 양도세가 0원이라면 신고를 안 한 것에 대한 불이익이 별도로 없다. 가산세 등의 문제가 발생하지 않기 때문이다.


▶원칙적으로 다주택자에게는 이번 개정에 따른 혜택이 없다. 다주택자가 비과세 적용받기 위해서는 다주택들을 정리하고 나서 최종 남은 한 채를 2년 더 보유하고 거주해서 비과세 요건을 갖춘 다음 매각해야한다.
최근 국회 등에서 다주택자 양도세를 한시 완화하는 방안을 검토하고 있지만, 세정당국이 반대하고 있다. 다주택자 양도세를 완화할 경우 매물 잠김 현상으로 시장이 다시 불안해질 수 있다는 이유에서다.